Řada pronajímatelů používá vzory, které obsahují ustanovení zakázaná zákonem. Ve sporu pak neplatí ta část, na kterou se pronajímatel spoléhal — a to i když ji nájemce podepsal.
Nájem bytu je jedna z mála oblastí smluvního práva, kde zákon systematicky chrání jednu stranu. K ujednáním, která zkracují nájemce na jeho zákonných právech, se nepřihlíží — i když je podepsal. Proto neplatí všechno, co si strany sepíší, a to je dobré vědět předem.
Typicky problematická ujednání
- zákaz chovu zvířat formulovaný jako absolutní
- smluvní pokuty přesahující zákonné limity
- povinnost nájemce hradit veškeré opravy bez rozlišení
- vzdání se práva na náhradu při skončení nájmu
- výpovědní důvody nad rámec zákona
Jistota
Jistota má zákonem stanovený maximální rozsah a při skončení nájmu se vyúčtovává. Doporučuji ve smlouvě popsat, jak se s ní naloží, jaké pohledávky se z ní mohou uspokojit a v jaké lhůtě se vrací.
Předávací protokol
Bez protokolu se stav bytu při předání prokazuje obtížně. Součástí by měly být stavy měřidel, počet předaných klíčů, fotodokumentace a soupis vybavení.
Skončení nájmu
Výpověď musí mít písemnou formu, uvést důvod tam, kde ho zákon vyžaduje, a obsahovat poučení o právu podat návrh k soudu. Formální vada výpovědi je nejčastější důvod, proč se skončení nájmu protáhne.
Text má informativní charakter a nenahrazuje právní posouzení konkrétního případu. Každá transakce má svá specifika, která je potřeba posoudit podle skutečného stavu a doložených podkladů.