Kupuje se byt, který ještě neexistuje. Celá jistota kupujícího proto leží ve smluvní dokumentaci — a v tom, jak přesně je napsaná.
U nové výstavby se první závazná smlouva uzavírá dlouho před tím, než jednotka právně vznikne. Kupující se zavazuje k platbám za něco, co je zatím jen v projektové dokumentaci. To není špatné, ale je to situace, kde „výhled na moře“ nebo „moderní bydlení“ nejsou právními pojmy. Důležité je, co je ve smlouvě.
Vymezení budoucí jednotky
Budoucí jednotka se popisuje odkazem na projektovou dokumentaci, půdorys, podlaží, orientaci a předpokládanou výměru. Smlouva by měla řešit, jaká odchylka skutečné výměry je přípustná a jak se promítne do ceny.
Standardy a klientské změny
Standard provedení patří do přílohy smlouvy, ne do prospektu. U klientských změn je vhodné mít popsaný proces schvalování, lhůty a dopad na termín dokončení.
Termíny a sankce
- termín dokončení výstavby a termín předání jednotky
- podmínky, za nichž lze termín posunout
- sankce za prodlení na obou stranách
- právo odstoupit při zásadním zpoždění
Platební harmonogram a zajištění
Platby by měly odpovídat postupu výstavby a být vázané na doložitelné milníky. U vyšších záloh dává smysl řešit jejich zajištění a postup pro případ, že projekt nebude dokončen.
Přechod na kupní smlouvu
Znění budoucí kupní smlouvy by mělo být přílohou. Pokud přílohou není, kupující se zavazuje uzavřít smlouvu, jejíž obsah bude teprve předložen, a jeho vyjednávací prostor je v té chvíli minimální.
Text má informativní charakter a nenahrazuje právní posouzení konkrétního případu. Každá transakce má svá specifika, která je potřeba posoudit podle skutečného stavu a doložených podkladů.